Рынок аренды квартир

Цены на жилье растут, рост же арендных ставок значительно уступил лавинообразному росту стоимости квартир.

Потенциальные покупатели жилья превратились в реальных арендаторов. Рост цен на аренду ожидается на элитное жилье и квартиры бизнес-класса.

Нижняя планка цен на однокомнатные квартиры в Москве установилась на уровне $650-700. Как и в других сегментах рынка недвижимости, верхнюю планку цен на аренду зафиксировать достаточно тяжело - например, аренда пентхауса в доме "Эдельвейс" на Парке Победы обходится в $25 тыс. в месяц, а оформленная под стать дворцу квартира площадью в 550 кв. м в комплексе "Алые Паруса" предлагается к сдаче за $45 тыс.

В массе своей арендаторы по-прежнему ищут недорогое жилье - в общем объеме рынка на квартиры экономкласса приходится более 65%, а спрос на них в течение года опережал предложение в среднем в 3-5 раз. Август-сентябрь установили рекорд - в эти месяцы 2006 года спрос на жилье экономкласса превысил предложение в 5-7 раз. Подобная активность традиционна для рынка аренды: август-сентябрь - пиковые месяцы по числу заключения новых договоров. Начинается новый учебный год, повышается деловая активность. Искать себе съемное жилье или заключать очередной договор лучше до этого момента. Зима, наоборот, как и любой другой рынок, характеризуется затишьем.

Структура рынка аренды недорогого жилья за последнее время несколько изменилась. Если раньше существенное влияние на спрос и цену оказывало расположение дома у станции метро, то сейчас арендаторы обращают большее внимание на общую транспортную доступность и готовы снимать комфортную квартиру дальше от метро. При выборе жилья экономкласса арендаторы в первую очередь ориентируются на цены, и лишь потом на район будущего проживания и транспортную доступность, хотя многие, если, позволяют условия, стремятся снимать квартиру поближе к месту работы. В нижнем сегменте недорогого жилья рост арендных ставок вынудил некоторых арендаторов снимать вместо квартир комнаты. А многие даже готовы с делать свой выбор в пользу квартир в ближайшем Подмосковье - была бы удобна дорога. Все большим спросом пользуются города с хорошей транспортной доступностью, такие как Мытищи, Красногорск, Химки, Люберцы. В этих городах квартиры в современном доме предлагаются от $400 в месяц, тогда как аренда "однушки" в таком не самом экологически благополучном районе Москвы, как Марьино, обойдется в $650.

Четкую грань между арендуемым жильем бизнес-класса и элитным провести достаточно сложно. Требования к арендуемому элитному жилью отличаются разве что районом проживания - это должен быть тихий центр Москвы (район Патриарших прудов, Хамовники, Пречистенка, Остоженка и т.п.), или новые дома класса de luxe, расположенные в престижных районах. Арендаторы подобного жилья менее стеснены в средствах, и оценивают в первую очередь местоположение квартиры и ее потребительские качества. Здесь вступают в действие те же правила, что и при покупке дорогой квартиры - покупатель оценивает категорию дома, наличие в нем охраны, огороженной территории, парковки, его транспортную доступность. Квартира в таком доме должна быть светлой и просторной, оснащена всей необходимой бытовой техникой, выстроена по авторскому дизайн-проекту или очень хорошо отремонтирована.

Часто подобные квартиры снимают иностранные топ-менеджеры, работающие в России - арендатору важно найти престижное жилье, в экологически чистом районе, которое, к тому же, расположено недалеко от работы. Кстати, на рынке аренды престижного жилья наметилась любопытная тенденция - состоятельные клиенты и экспаты предпочитают снимать круглый год и загородный коттедж, и квартиру-студию. За городом, как правило, проживает семья, а студия для главы семьи является пристанищем на трудовую неделю. Аналогично поступают и некоторые жители коттеджных поселков, которые снимают дополнительное жилье поближе к работе.

Еще одна тенденция - появление среди арендаторов людей, которые рассчитывали приобрести квартиру по ипотеке, но лишились этой возможности из-за резкого подорожания жилья. Если в 2005 году цены на аренду были на 10 % ниже, чем ипотечные платежи, то сейчас аренда в 2-3 раза дешевле ипотечных выплат. Например, двухкомнатная квартира площадью 55 кв. м при нынешней средней стоимости квадратного метра будет стоить в районе 250 тыс. долларов. Если купить ее в кредит, придется ежемесячно выплачивать по $2400, а в аренду ее можно снять за $800-1000 в месяц. Причем эта тенденция характерна и для элитного жилья - поддерживать необходимый статус, снимая престижную квартиру, зачастую проще.

В 2007 году основное увеличение цен на аренду ожидается в сегменте элитного жилья и квартир бизнес-класса. Здесь имеет смысл обратиться к зарубежному опыту, где арендные ставки колеблются в среднем в диапазоне от 5 до 8 % от стоимости квартиры. У нас они не дотягивают до 5 %. Так что потенциал у рынка есть - хотя Россия и отличается от западных стран, развивается она примерно по тем же экономическим законам.

Значительного роста ставок в сегменте типового жилья ждать не следует, цены в Москве ($650-700 за однокомнатную квартиру эконом-класса) вплотную приблизились к тому порогу, после которого арендаторы начнут снимать комнаты или перебираться в ближайшее Подмосковье. Так что если еще год назад на подобные квартиры выстраивалась очередь и они "уходили" из нашей базы буквально за 2-3 дня, то сейчас сроки экспозиции объектов увеличились, и составляют 1-2 недели. Основную роль в росте цен сыграет желание арендодателей выйти на уровень доходности прошлого года. Если раньше сдача квартиры внаем обеспечивала годовую доходность на уровне 8-10%, то сейчас она снизилась до 4-5%. Одновременно ставки в наиболее консервативном способе получения дивидендов, банковских вкладах, варьируются в на уровне 7% годовых. Так что хозяева квартир становятся перед выбором - либо поднимать ставки, либо продавать квартиру и вкладывать деньги в другие виды бизнеса.

Рынок аренды квартир начал оживать лишь к концу января, так что делать какие-то далеко идущие выводы на базе начала 2007 года пока рано. Пока можно отметить, что темпы роста арендных ставок в прошлом году значительно уступали лавинообразному росту стоимости квартир. Если по итогам 2006 года рост цен на вторичном и первичном рынках московской недвижимости составил порядка 80%, то в сфере аренды жилья рост происходил очень плавно. В среднем арендные ставки увеличились на 15-25%, причем типовое жилье подорожало примерно на 15 %, а элитные объекты и квартиры бизнес-класса на 20-25 %.