Аренда квартиры и ипотека

Москвичи, уже почти привыкли, что их город чуть ли ни самый дорогой в мире.

Стоимость одного квадратного метра жилого помещения в пределах $4-4,5 тыс. это уже норма. Не удивляет и постоянно растущее число желающих улучшить свои жилищные условия.

Арендные ставки пока еще не достигли возможного максимума.

На этом фоне и попытки показать высокие темпы строительства жилья, и жесткая борьба за каждый клочок городской земли, и изыскание путей снижения себестоимости строительства, и появление новых выгодных кредитных продуктов выглядят неубедительно. На лицо перегрев рынка, отражающийся на простых смертных нереально высокими ценами столичного жилья.

В настоящее время ценовая ситуация настолько накалилась, что ряд покупателей жилья предпочитают арендовать квартиры и комнаты, нежели приобретать их в собственность.

Попробуем решить простую задачку. Предположим, имеется небольшая квартира на столичной окраине общей площадью не более 40 кв. м и стоимостью $150 тыс. Что выгоднее приобретателю этой площади покупать или арендовать ее, при условии, что размер месячной арендной ставки будет составлять $500. Каждый здравомыслящий человек, прежде, чем перейти к расчетам, не задумываясь, скажет, что иметь недвижимость в собственности гораздо выгоднее, нежели пользоваться ей на правах нанимателя. Ну а если задуматься, то на деле получается следующая картина. Первый вариант: выложить $150 тыс. сразу. Если эту сумму разложить по $500 в месяц, согласно вышеуказанному размеру арендной платы, то растянуть удовольствие нанимателя можно на 25 лет. Однако, вариант явно не выдержит критики, ибо у кого есть необходимая сумма на покупку, покупают. Поэтому рассмотрим второй, более жизненный, случай.

Когда оплата производится за счет банковского кредита. При этом, как правило, 30% оплачивается сразу. В нашем случае это $45 тыс. или 7,5 лет аренды при неизменяемой арендной ставке. Оставшиеся $105 тыс. - ссуда. Предположим, что мы ее взяли на срок 5 лет под 10% годовых. Ежемесячный платеж по возврату займа составит $1758,30 а с учетом процентов за его пользование - $1934,13. За 5 лет набегает $116047,80. Если бы приходилось снимать, то последней суммы хватило бы более, чем на 19 лет. То есть либо покупка в кредит, либо почти 27 лет аренды. Учитывая, что кредит себе могут позволить далеко не все нуждающиеся в жилье, то при нынешних ценах многие останавливаются на аренде.

Конечно, мы рассмотрели абстрактную ситуацию, в действительности арендные ставки не стоят на месте, тем более в течение 5 лет. Впрочем, и цены тоже растут. Но суть в том, что на сегодняшний день приступить к аренде жилья намного легче, нежели взять кредит и ежемесячно оплачивать его. Особенно если речь идет о краткосрочном и среднесрочном кредитовании.

Насколько хороша или плоха такая картина? Ответ прост: то, что сейчас происходит, не случайно и определяется рыночными отношениями. Как только баланс спроса и предложения сместится, изменится и цена. Пока крупным игрокам выгоднее играть на повышение, поскольку доходность от перепродажи недвижимости не самая высокая. Арендодатели же не хотят, чтобы потенциальный клиент переключался на приобретение жилья, используя кредитные ресурсы.

На практике если сегодня аренда может составлять $650-700 в месяц, то ежемесячное погашение кредита и процентов по нему часто достигает $2000 и даже более. Только при долгосрочном кредитовании размер месячных отчислений, может быть, сопоставим с арендными выплатами.

Означает ли это, что аренда заменяет приобретение жилья с помощью кредита, в частности ипотеку. Разумеется, нет. Поскольку средства, вложенные в свое жилье, не пропадают, а остаются в виде объекта недвижимости у покупателя, арендатор же теряет деньги безвозмездно. Кроме того, купленная квартира также может сдаваться в аренду и в течение определенного сорока окупается. Правда, срок может оказаться достаточно длительным, сегодня он составляет в среднем 12-16 лет (для жилья среднего и эконом-классов). Но, не стоит забывать, что более высокая доходность на рынке аренды чревата потерей клиента и его обращением в сторону банковского кредита.

И еще. По подсчетам некоторых экспертов, существенная разница в арендных платежах и кредитных выплатах ощущается только в первые 3-4 года. После этого размер ежемесячных отчислений находится примерно на одном уровне.

Вполне возможно, что сегодняшняя ситуация на рынке аренды изменится, и в ближайшие время всех ждет повышение арендной платы (но она все равно будет ниже размера погашений кредита). Это пока еще арендный сегмент рыночных услуг "не проснулся" и в силу этого не взвинтил цены. Но ведь известно, что несколько лет назад был резкий скачок цен в этом секторе (в том момент, кстати, многие стали внимательнее интересоваться долгосрочными кредитами, ипотекой, накопительными механизмами). Вероятно, и в ближайшем будущем арендодатели начнут повышать ставки.

Каковы последствия такого поворота событий сказать затруднительно. Если сегодня покупатели активно приобретают (снимают) не только квартиры, но и комнаты, причем в последнее время все чаще в Подмосковье, то покупательская (арендаторская) способность явно не высока. Это говорит о том, что в условиях повышения арендных ставок (да и вообще стоимости на недвижимость) на рынке может произойти стагнация с неминуемым снижением цен. По прогнозам отдельных экспертов реальный ценовой спад по всем видам сделок может составить 20-30%. Однако риэлторы, в своем большинстве, наоборот, ожидают дальнейший рост цен, пусть и невысокими темпами. Их основной аргумент - практика. На практике цены никто снижать не хочет и не снижает.

Можно обратить внимание на зарубежный опыт. В частности в США в 2004 году размер ипотечных отчислений превышал арендные выплаты в 1,4 раза, что послужило причиной для "охлаждения" рынка, то есть снижения цен на недвижимость. В нашей стране и в частности в столице оплата ипотеки в 3 - 4 раза превышает стоимость аренды. Так что риск перехода на "справедливые цены" довольно высок, поскольку ценовой дисбаланс присутствует и довольно серьезный. Но, возникает вопрос, а почему выравнивание ситуации не случилось раньше? И почему масса объективных (с точки зрения иностранцев) причин не послужила стимулом для снижения цен в 2002-2004-х годах? Вероятно, не все так просто, не случайно российская экономика существенно отличается от западной.

Что же делать в такой ситуации? Сложно дать правильный ответ. Но если риэлторский прогноз окажется в силе (как правило, так оно и бывает), то лучше не тянуть с заключением договора аренды и в ближайшее время подыскать себе подходящий вариант. Поскольку арендные ставки пока еще не достигли возможного максимума. Впрочем, при их росте имеет смысл задуматься о возможности воспользоваться кредитом и вкладывать деньги в уже свое собственное жилье. Если же на рынке произойдет спад, то он затронет все области вложений (в меньшей степени это, традиционно касается элитного жилья), поэтому откладывать запланированные сделки тоже вряд ли имеет смысл.